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2025 年的中国房地产市场正经历深刻调整：全国 300 个城市新建商品房均价同比下跌 3.7%，商品房销售面积和金额分别下滑 6.8% 和 8.3%，4.83 亿平方米的库存对应着 16.5 个月的去化周期，创下近五年新高。在 暴跌 传言与实际调整交织的舆论场中，购房决策已从过去的集体共识沦为少数人的谨慎选择。然而市场多个方面数据显示，成交并未完全停滞，只是购房者群体呈现出鲜明的结构性分化。那些在波动中依然选择入市的群体，并非盲目 接盘，而是基于自身需求与市场判断的理性抉择。
尽管整体购房意愿下滑，但刚需群体仍是市场中最稳定的购买力之一，他们的决策逻辑始终围绕 居住本质 展开。2025 年的多个方面数据显示，25 至 35 岁青年群体中仍有 37% 将购房列为未来五年的必要计划，这一比例虽远低于 2015 年的 78%，但仍代表着庞大的基础需求。
首次购房的年轻人构成了刚需主力。婚姻、生子与独立生活的刚性需求，让他们没办法因市场波动而无限期观望。与此前不同的是，2025 年的年轻购房者更注重实用性与性价比的平衡：在一线 平的 老破小 也不触碰远郊 远大新，核心考量是通勤便利性与生活配套完善度；而在二线和三线城市，合理的房价与优质的公共服务形成的 价值洼地，正吸引着大量外溢需求。政策红利逐步降低了他们的入市门槛，接近 3% 的房贷利率与历史新低的首付比例，使得部分积蓄有限但收入稳定的年轻人得以 上车。
城市化进程中的新市民群体同样支撑着刚需市场。2025 年我国城镇化率已达 66.8%，虽增速放缓，但每年仍有一定规模的农村居民和外来务工人员向城镇转移。对他们而言，购房不仅是解决居住问题的手段，更是实现社会融入、享受公共服务的重要方法。在长三角、珠三角的制造业重镇，这类群体的购房需求尤为突出，他们更倾向于选择单价适中、靠近产业园区的住房，将通勤成本与购房压力纳入综合考量。
在刚需群体相对疲软的 2025 年，改善型需求成为支撑市场的核心力量，呈现出 量价齐稳 的鲜明特征。中指多个方面数据显示，2025 年 1-4 月，30 个代表城市中 20 个城市 120 平方米以上住宅成交占比同比提升，北京 1000 万元以上产品成交占比达 24.9%，较上年同期提升 8.7 个百分点。这种结构性增长背后，是中产家庭对居住品质的升级追求。
家庭结构变化是改善需求的主要驱动力。二胎政策实施多年后，多子女家庭对居住空间的需求明显提升，两居室换三居室、三居室换四居室的置换需求持续释放。同时，随着居民收入水平的提高，对居住环境的要求从 有房住 向 住得好 转变，南北通透、采光充足、物业服务优质的房源更受青睐。上海豪宅市场的热销与北京优质地块的价格攀升，印证了改善型需求的购买力韧性。
改善型购房者的决策逻辑具有着强烈的 抗跌导向。他们普遍避开库存高企的远郊区域，聚焦一二线城市核心区的优质房源，因为这些区域的教育、医疗、商业等配套资源具有无法替代性，能够最大限度抵御市场波动。京沪深 140 平方米以上大户型成交占比的稳中有增，以及限高设计、下沉式庭院、风雨连廊等高端配置的受欢迎程度，表明改善群体愿为长期居住价值支付溢价。
在房地产投资属性弱化的大背景下，仍有部分稳健投资者选择入市，但群体构成与投资逻辑已发生根本转变。与过去 全民炒房 不同，2025 年的房地产投资者以高净值人群为主，呈现出 精选城市、聚焦核心、长期持有 的特征。
实业企业家等顶尖人群成为投资主力。在经济波动加剧的环境下，这类群体将核心地段的房产视为资产保值的 压舱石。克而瑞多个方面数据显示，2025 年 4 月京沪深总价 1000 万以上住宅成交占比同环比均增长，部分高端客群因新房供应不足转而进入二手房市场。他们的投资逻辑并非追逐短期价差，而是看重长期的资本增值与稳定的租金回报，同时将房产作为资产配置多元化的重要一环。这种选择得到市场基本面的支撑 —— 北京、上海等城市中心城区新增土地供应量仅为十年前的 26.3%，核心地段房产的稀缺性持续凸显。
海外投资者的布局同样需要我们来关注。随着中国经济长期韧性的显现，部分海外资本将本土房地产市场纳入全球资产配置框架，着重关注长三角、珠三角核心城市的商业地产与高端住宅。对他们而言，中国核心城市的房产不仅仅具备抗通胀属性，更能分享城市化后期的价值红利，成为分散投资风险的重要选择。
除了常规的刚需和投入资金的人，两类具有明确目标的特定群体在 2025 年的市场中尤为活跃，他们的购房决策受民生需求与政策引导的双重驱动。
教育需求主导的学区房购买者构成了重要力量。对优质教育资源的竞争，使得学区房成为房地产市场中的 刚性需求。这类购房者往往将学校质量置于价格波动之上，愿意为重点中小学划片内的房源支付溢价。尽管部分城市推行教育资源均衡化政策，但优质教育资源的稀缺性短期内难以改变，使得学区房市场在整体调整中仍保持相对活跃。
养老需求催生的适老化住宅购买者正在崛起。2025 年我国 65 岁及以上人口比例已攀升至 14.9%，人口老龄化趋势推动养老地产需求释放。这类购房者更关注房产的健康属性：靠近医疗机构、绿化率高、户型适老化改造完善的养老社区成为首选。随着政策对养老产业支持力度的加大，专对于老年人需求的房产项目日益增多，吸引了一批有养老规划的中老年人入市。
政策红利的受益者也在积极入市。2025 年部分城市调整的房地产政策，通过降低贷款利率、放宽限购、提供购房补贴等方式，有效激活了观望群体。同时，保障性住房供给的增加，让低收入群体和特定人群得以通过政策渠道实现住房梦想，这类购房行为虽受价格波动影响较小，但无疑构成了市场成交的重要组成部分。
2025 年房地产市场的波动，本质上是市场从快速地增长向平稳发展转型的必然阵痛，也是 房子是用来住的，不是用来炒的 理念深度落地的体现。在这样的背景下，仍选择买房的群体，早已告别了对 房价必涨 的盲目迷信，而是基于自身需求做出的精准决策。
刚需群体在价格调整中寻找入市时机，改善群体用品质追求对抗市场风险，高净值投资者聚焦核心资产进行长期配置，特定需求群体则围绕教育、养老等目标精准布局。这些群体的选择共同构成了 2025 年房地产市场的需求底色，也预示着市场将进一步向 居住属性回归、结构分化加剧 的方向发展。
对于购房者而言，2025 年的市场波动既是挑战也是机遇：避开三四线城市泡沫盘与远郊概念盘的陷阱，聚焦核心城市、优质地段与实用产品，才能在市场调整中做出经得起时间检验的选择。而这样的理性决策，正是房地产市场走向健康发展的重要基础。
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